Oaxaca.- En poco más de un año, el promedio del costo de la vivienda en Oaxaca se incrementó en 2.43%, al pasar de 707 mil 710 pesos en febrero de 2015 a 724 mil 971 pesos a abril de 2016 un aumento promedio de 17 mil 261 pesos, de acuerdo a cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal con datos al primer trimestre de este 2016.
Para un oaxaqueño que gana el salario mínimo comprar una casa de este tipo implicaría laborar ininterrumpidamente durante 27 años, destinando todo su salario a pagar esa deuda. Un año antes Oaxaca tenía la séptima vivienda más cara del país, en abril de este año es el octavo estado por el costo de una casa media en comparación con el resto de las 31 entidades de la nación.
Para que un trabajador en el estado pueda aspirar a una casa de interés social deberá comprobar, como mínimo, ingresos mensuales superiores a 8 mil 100 pesos, pero destinar al menos 2 de cada 3 pesos de su salario, 66% o 5 mil 353 pesos, para cancelar su deuda a 15 años.
Pero, si aspira a una “vivienda media” deberá comprobar ingresos entre 14 mil y 21 mil pesos mensuales.
Un ejercicio realizado por DESCIFRAS con el simulador de crédito hipotecario para adquisición de vivienda de la Condusef nos permite aterrizar a qué se enfrenta una familia oaxaqueña si desea aventurarse a obtener un sólido patrimonio.
Para pactar una casa promedio de 725 mil pesos con un enganche del 15% del valor de la vivienda, el pago inicial más bajo sería de $156 mil 514.45 pesos en Banregio y requeriría de un apoyo del Infonavit por 110 mil pesos.
A este oaxaqueño se le pediría ingresos mensuales comprobables por 17 mil 500 pesos y los pagos cada 30 días serían por 6 mil 787 pesos. El asalariado, para cancelar su deuda, tendría atado el 38.8% de sus emolumentos para los siguientes 20 años. De acuerdo con especialistas financieros y laborales, lo recomendable en cualquier caso es que un trabajador no comprometa más de un tercio, 30%, de su salario en adquirir un crédito del tipo que sea. Con un compromiso de ese tipo, esa pesada carga perduraría por casi toda la vida productiva de un trabajador.
Casa a precio de oro
Haciendo cuentas, al final del crédito hipotecario, el asalariado tendría que pagar $1 millón 399 mil 760 pesos, poco más de 1.9 veces el valor de la casa sólo en mensualidades, además del pago inicial, enganche incluido.
Una somera revisión al aviso oportuno de los diarios locales nos permite observar los costos de una vivienda en Oaxaca. Así, por ejemplo un departamento en la unidad habitacional El Rosario se cotiza en 490 mil pesos, una casa en el centro de Zaachila a 1 millón 200 mil pesos o en la colonia La Cascada, en 2 y medio millones.
Veamos el caso de la vivienda de interés social en la unidad habitacional El Rosario, en San Sebastián Tutla, a 6 kilómetros de la capital del estado. Dependiendo del banco, quien quiera adquirirla deberá comprobar ingresos de entre 10 mil y 18 mil pesos al mes, pagar mensualidades entre $4 mil 546 pesos a HSBC o $5 mil 353.12 pesos a Afirme a un plazo de 15 años. El pago inicial oscilaría entre 104 mil 120 pesos y $123 mil 493 pesos. Comprometería entre el 45 y el 30% de su salario, según el crédito que utilice.
Al final, en caso de pactar el crédito este año, en 2031 el oaxaqueño podría decir que la casa es “suya” sólo si hubiera pagado por concepto de mensualidades entre $644 mil 207.31 pesos a Scotianbank, bajo esquema de pagos oportunos, y $801 mil 227.40 pesos a Santander Serfin. Alrededor de 54.3 y 86.5% de sobreprecio de acuerdo al valor de la casa. Y, en todos los casos, tendría que haber echado mano de su ahorro en el Infonavit.
Plusvalía a la oaxaqueña
De acuerdo a estadística de la Sociedad Hipotecaria Federal, la vivienda en Oaxaca es una adecuada inversión dado que es la 12 mejor revalorizada del país en los últimos 4 años. De 2012 a la fecha la “plusvalía” creció en 23.37 puntos, 2.41 puntos por encima del promedio nacional.
La “plusvalía” de la vivienda oaxaqueña está muy cercana al promedio observado en el Valle de México y es superior a[tab]la reportada para ciudades como Monterrey, Guadalajara y Toluca o regiones como Puebla-Tlaxcala. Comparativamente, la rentabilidad de las casas promedio en el estado es similar a la de la vivienda-media residencial en el resto del país y alrededor de 2 puntos por arriba de la inversión en condominios, casas solas o departamentos y, definitivamente, muy superior al patrimonio en una casa de interés social en cualquier otro lugar del país.
El promedio del valor de una vivienda media en Oaxaca es similar a la de estados como Guerrero y el vecino Puebla; superior a Nuevo León, Zacatecas, pero por debajo de casas promedio en estados como la Ciudad de México, Tabasco, Campeche, México, Querétaro, Morelos, Distrito Federal.
EJERCICIO VIRTUAL
DESCIFRAS realizó un ejercicio con el costo medio de una vivienda, según la SHF e introdujo los datos en el simulador de crédito hipotecario de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros. El ejercicio realizado puede ser analizado en el siguiente link:
http://phpapps.condusef.gob.mx/condusefhipotecario_infonavit/comparativo...
Valor del inmueble: $725,000.00
Enganche: $108,750.00
Monto del crédito: $616,250.00
Ingresos del usuario: $10,000.00
Plazo: 20 años
INSTITUCION DESEMBOLSO INICIAL PAGO MENSUAL INGRESOS A COMPROBAR PAGO TOTAL TASA DE INTERÉS APOYO INFONAVIT CAT
(incluye enganche) (inicial) (suma de todas las mensualidades) (inicial)
AFIRME $168,301.50 $7,115.26 $12,047.35 $1,437,224.08 10.55% $110,000.00 13.60%
BANAMEX $172,831.25 $6,429.07 $18,368.77 $1,235,100.65 10.00% $96,000.00 12.00%
BANORTE FIJA $190,685.50 $6,873.16 $13,746.31 $1,411,020.60 9.70% $108,018.45 13.10%
BBVA BANCOMER $162,792.50 $6,854.09 $17,135.24 $1,433,277.24 10.60% $53,000.00 12.90%
HSBC PAGOS BAJOS $168,412.50 $6,010.43 $18,213.43 $1,350,706.43 10.99% $98,000.00 12.70%
HSBC PAGOS FIJOS $168,212.50 $6,679.11 $19,083.18 $1,270,589.71 10.99% $95,000.00 12.70%
INBURSA $170,483.75 $6,770.09 $18,235.52 $1,290,456.21 10.90% $94,000.00 13.10%
MIFEL $169,108.75 $6,320.26 $21,067.31 $1,187,073.69 9.99% $96,000.00 11.60%
SANTANDER $167,850.62 $6,891.63 $16,511.35 $1,343,399.83 10.52% $96,000.00 13.00%
SCOTIABANK INVERLAT $166,621.88 $6,473.60 $16,990.89 $1,110,405.38 10.00% $107,055.71 11.50%
FINANCIERA $175,145.70 $8,134.02 $24,646.09 $1,506,540.45 13.64% $92,000.00 16.80%
PATRIMONIO $182,907.64 $6,455.51 $19,560.19 $1,232,166.53 10.50% $95,000.00 12.60%
ND = Estas instituciones no ofrecen créditos con estas características.
NA = No se determinan estos costos, toda vez que los seguros se encuentran comprendidos en el monto a financiar.
Fuente: Simulador de Crédito Hipotecario con apoyo de Infonavit de la Condusef
